用途地域見直しへ

東京都では、約17年ぶりに用途地域の見直しを行うことになりました。前回の見直しは平成16年。まちの姿も大きく変化していることから、現況との整合を行うことになりました。先日、渋谷区における変更の素案が公表され、見てみました。

用途地域そのものを変更するのは、代々木、千駄ヶ谷など数カ所あり、都市計画道路の変更、廃止に伴うところがほとんどでした。住宅地では用途地域とともに容積率、高さ制限、日影規制などが変更されます。

渋谷駅周辺では、再開発に伴い商業地の容積率がUPされるところがほとんどでした。たとえば、道玄坂一丁目地内では現行80/900が→80/1000へ、渋谷三丁目地内では現行80/700が→80/800または80/900へ、などなど。200％のupって大きいですね。変更するところは細かく指定されています。

今後は公告・縦覧・意見募集等を経て、2年後に決定される予定です。

軽井沢の地価上昇

今年の3月、4月の2か月間で軽井沢町の人口が約300人増えました。これは過去に例がない増え方だったとか。えっコロナ移住で？と思いましたが、4月に開校した風越学園(幼小中一貫）のための転入が大きかったようです。やはり、住民票を移してのコロナ移住は少ないのではないでしょうか。先行き不透明な今、「様子見」のお試し移住、もしくは行ったり来たりの二拠点移住が主流かと思います。

不動産の動きを見てみます。

地価調査による軽井沢の地価上昇には昨年下半期の上昇を含んでいますので、公示地と基準地を兼ねている3地点について、2020年に入ってからの半年の動きを見てみますと、旧軽井沢鹿島の地点が1％の上昇、南ヶ丘と旧軽井沢本通り沿いの地点は横ばいです。

マンションは昨年のペースを上回る人気があり、雲場池の新規分譲マンションは申込で一杯になっていました。戸建は、高気密、床暖房、ビルトインガレージなどの定住向け物件が決まっていました。土地を買って家を建てる需要は、今は少ないかもしれません。

さて、軽井沢新聞によると、これまで、町税の7割が固定資産税、そのうちの約7割が別荘所有者の固定資産税と言われてきたところ、9月の町議会で「軽井沢町の固定資産税納税者のうち、軽井沢に住民票のない人が全体の79.4％」ということがわかり、実質それを上回っていたことが初めて明らかになりました。

軽井沢は、本当に特殊なところだと改めて思いました。

イエローゾーンとレッドゾーン

このたびの九州豪雨で被災された方々に心よりお見舞いを申し上げます。

地域の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）を改めて確認しました。渋谷区ではイエローゾーン11箇所、レッドゾーン9箇所、指定されています。

イエローゾーンは「土砂災害が発生した場合に住民の生命または身体に危害が生ずるおそれのある区域」、レッドゾーンは「建築物に損壊が生じ住民の生命または身体に著しい危害が生ずる恐れがある区域」、とされています。私はイエローゾーンとレッドゾーンは別々の区域と思っていましたが、イエローゾーンの中にレッドゾーンが指定されていますので、イエローゾーンのなかで、建築物が災害に耐えうるかどうか、特に危険性が高い区域をピンポイントで（もしくは帯状に）レッドゾーンとして指定されているのが現状です。

イエローゾーンでは、土地の売買にあたり宅地建物取引主任士は重要事項説明書に記載しなくてはいけませんし、レッドゾーンでは開発行為が許可制、建築物の構造規制（基礎や外壁をRC造にする等）がかけられます。

指定までの流れは、まず机上調査で土砂災害の恐れのある箇所を抽出し、現地調査で区域の範囲を設定、土地所有者等への説明会を経て、都道府県知事が指定、です。渋谷区では、2018年に基礎調査が終了し、2019年9月に指定されました。最近のことです。

所有者不明土地のこと

久しぶりの更新。空き家とともに問題となっている所有者不明土地について、現状を知る機会がありました。

所有者不明土地は、相続登記をしないまま相続が繰り返され、本当は多数の相続人がいるはずなのに実態が分からない、もしくは、分かっても多くの相続人の所在が不明で探せない、等の理由から売買や賃貸が出来ず、利用が出来ない土地のことです。多くは山林や原野で、所有者不明のままでも支障なく永く来てしまったケースがほとんどです。原因として、登記が義務でないため登記する必要性を感じなかったり、相続登記により共有になるのは複雑で煩雑なので避けたい等があります。「国や自治体に寄付します」と申し出ても、原則「No」となっていることもあり、全国的に増えていて、九州とほぼ同じ面積が該当しています。

現時点では、公共用地の取得時に所有者不明により土地活用が出来ないことがメインです。東日本大震災の復興で高台の未利用地を活用しようとしたときはじめて直面したということも挙げられています。ということは、公共事業がない限り所有者不明土地は支障なく増えていくことになりますね。。

最近では、首都圏近郊の開発分譲地でも見受けられ始めていて、管理されないため草が生い茂り周辺環境を悪化させていたり、がけ崩れ等災害の危険があったり、と、街で暮らす人々にとって「遠い」問題と思われていた所有者不明土地が、「遠くない」問題とも実感した機会でした。

キラキラネームと不動産

マンション名から、建設された時代を連想することがあります。

現在、売買市場に出ているマンションで最も古いのは、1960年代前半に建設されたものです。名まえはシンプルに「～マンション」や「～コーポラス」が多く、定冠詞（？）のように「ニュー」や「グランド」の付いたマンションも多く見られます。1964年の東京オリンピックも契機になりました。

その後のバブル期の頃に建設されたマンション名には、高級感、プレミアム感のある「パレス」「メゾン」「プラザ」「ヴィラ」等が見られます。英語だけでなく、フランス語の「メゾン」、ラテン語の「カーサ」も付けられているところにも時代の高揚感を感じます。

そして、最近はというと、「グリーン」「パーク」「ガーデン」「フォレスト」等が多く見られます。「都心のなかの自然こそ贅沢」が主流なのでしょう。高級感はどんどん進んでいるのですが、それが「自然」へも向かっているという感覚です。

キラキラネームはその時代の「願望」を表す鏡とも言われています。マンションの名まえも同じようなことが言えるように思いました。